Ипотека — самый востребованный финансовый инструмент для покупки жилья. В последние годы ипотечный рынок претерпел радикальные изменения: программы господдержки значительно расширили спектр доступных покупателям вариантов.
В этой статье мы рассмотрим основные ипотечные программы, действующие на российском рынке. Их можно использовать как для решения жилищных проблем, так и для эффективных инвестиций в недвижимость.
Семейная ипотека
Семейная ипотека — это государственная программа, которая действует в России с 2015 года и остаётся актуальной в 2024-м, хотя её условия значительно изменились.
Программа доступна для:
- полных и неполных семей, где дети младше 7 лет;
- семей с двумя несовершеннолетними детьми, которые хотят купить новостройку в малых городах с населением до 50 тыс. человек или в регионах с низким объёмом строительства;
- семей с детьми-инвалидами без привязки к возрасту.
Условия кредитования:
- Ставка — до 6%.
- Минимальный первоначальный взнос — 20%, но некоторые банки, например ВТБ, увеличили его размер для ряда клиентов до 50%.
- Сумма кредита: до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и области; до 6 млн в других регионах. В случае комбинированной ипотеки максимальная сумма может составить до 30 и 15 млн рублей соответственно.
- Максимальный срок кредитования зависит от конкретного банка.
Особенности программы:
- Ипотеку дают на покупку первичного жилья или строительство дома через договор подряда с использованием эскроу-счёта. Вторичное жильё в её рамках могут купить только родители ребёнка-инвалида в том регионе, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся домов.
- Семейную ипотеку можно оформить повторно при условии рождения нового ребёнка и закрытия предыдущей ипотеки.
- В некоторых регионах условия более лояльны — например, можно взять ипотеку с двумя несовершеннолетними детьми, независимо от их возраста.
Дальневосточная и арктическая ипотека
Эти программы созданы для стимулирования переезда в Дальневосточный федеральный округ и Арктическую зону России, а также повышения уровня жизни в них. Воспользоваться программами могут не только те, кто фактически живёт в этих регионах, но и жители других частей страны.
Условия программ:
- Ставка по ипотеке: 2%, что делает их одними из самых выгодных на рынке.
- Ипотека предоставляется только на первичное жильё, но в сельских населённых пунктах и моногородах возможна покупка вторичной недвижимости.
- Максимальная сумма кредита: 9 млн рублей при покупке квартиры площадью более 60 кв. м и 6 млн рублей для жилья меньшей площади. На вторичный рынок это правило не распространяется.
- Обе программы действуют для семей с детьми, где возраст супругов или единственного родителя не превышает 35 лет включительно. Для некоторых категорий граждан — например, для работников оборонной промышленности, медработников, учителей или участников СВО возрастное ограничение не действует.
- Первоначальный взнос: 20%.
- Срок кредита: до 20 лет.
В купленном жилье обязательно нужно прописаться в течение 9 месяцев с момента оформления права собственности. Регистрацию там нужно сохранять в течение 5 лет. Постоянно жить в данной квартире при этом не обязательно.
Сельская ипотека
Эта программа помогает россиянам приобретать жильё в сельской местности. Она ориентирована на насёленные пункты, где живёт до 30 тысяч человек. Это могут быть как небольшие города, так и сёла или посёлки.
Условия программы:
- Ставка: от 0,1% до 3% в зависимости от региона.
- Первоначальный взнос: от 20%.
- Максимальная сумма кредита: 6 млн рублей, но супруги могут взять два отдельных кредита на один объект.
- Срок кредита: до 25 лет.
- Возрастных ограничений для заёмщика нет.
Программа распространяется не только на новостройки, но и на вторичное жильё не старше 5 лет, если оно покупается у физлица, и не старше 3 лет, если у застройщика или юрлица. Также кредит дают на самостоятельное строительство дома с использованием готовых домокомплектов.
Изначально программа должна была завершиться в конце 2025 года, однако её сделали бессрочной.
Военная ипотека
Это узкоспециализированная программа, которая доступна только военнослужащим и ряду приравненных к ним сотрудников силовых ведомств. Чтобы воспользоваться программой, служащий должен быть включён в накопительно-ипотечную систему.
Суть военной ипотеки в том, что государство ежегодно перечисляет на счёт её участника фиксированную сумму. Начать пользоваться накоплениями для покупки жилья в ипотеку можно уже спустя 3 года службы.
Участники боевых действий могут использовать средства сразу после начисления.
Так как военная ипотека сама по себе подразумевает не кредитование, а компенсацию государством затрат военного на обслуживание долга, условия кредита зависят от того, в каком банке он оформлен.
Но есть и общие моменты:
- Военная ипотека доступна только контрактникам.
- Купить можно практически любую жилую недвижимость.
- Покупка жилья возможна в любых регионах России, включая Москву и Сочи, независимо от того, где военный проходит службу.
- Если военный уволится со службы ранее, чем через 20 лет (или 10, если причина уважительная), ему придётся вернуть государству потраченную сумму.
Дополнительное преимущество военной ипотеки в том, что её можно комбинировать с некоторыми льготными программами и субсидиями, например, с семейной ипотекой и маткапиталом.
Траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это скорее не программа, а схема выдачи жилищного кредита при покупке новостроек, которая предполагает поэтапное выделение денег. Условия по таким займам достаточно выгодны для заёмщиков, поэтому мы решили включить такую ипотеку в свой обзор.
Условия траншевой ипотеки:
- Кредит выдаётся частями (траншами), размер которых зависит от условий конкретного банка. Первый транш обычно составляет 15–30% общей суммы, поэтому финансовая нагрузка на заёмщика на этом этапе получается относительно небольшой. В некоторых банках размер первого транша составляет всего 100 рублей.
- После ввода дома в эксплуатацию банк переводит второй транш, и с этого момента заёмщик начинает вносить стандартные ежемесячные платежи по ипотеке.
За то время, пока платежи по кредиту будут небольшими, заёмщик сможет напоить на ремонт или частично-досрочное погашение, либо будет снимать другую квартиру, не беспокоясь о том, где взять деньги на это.
Эта схема хорошо подходит тем, кто желает инвестировать в недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду. Однако важно учитывать риски, связанные с возможным повышением стоимости жилья в процессе строительства, а также тем, что до ввода дома в эксплуатацию сумма основного долга практически не будет уменьшаться.
Также траншевая ипотека чаще всего не сочетается со льготными программами.
Как выбрать подходящую ипотечную программу
Каждая из вышеописанных программ имеет свои особенности, и выбрать подходящую можно, лишь тщательно проанализировав свои финансовые возможности, цели и обстоятельства (например, регион проживания).
Если ваша цель — купить квартиру или дом для проживания, важно учесть такие факторы, как ставка по ипотеке, срок кредита и требования к первоначальному взносу.
Если же вы хотите использовать ипотеку для инвестиций в недвижимость, нужно тщательно проанализировать рынок, выбрать ликвидный объект и оценить возможные риски.
Программы с низкими ставками, такие как дальневосточная или сельская ипотека, предоставляют отличные условия для покупки жилья, но в то же время важно учитывать требования, такие как прописка и место нахождения недвижимости.
Статья написана с использованием материалов видео.
Фото: Shutterstock / Fotodom
